Mieszkanie z taśmy. Jak mity i nawyki projektują nam codzienność

Chciałem z wami porozmawiać o typowym polskim mieszkaniu – które osoby ze zdolnością kredytową mogą kupić na polskim rynku. Istnieje taki typ, standard, definicja? Jaki jest najbardziej powszechny modus operandi powstawania układów mieszkań, które dziś masowo kupują Polacy?

Dominika: Ja od razu zgłaszam sprzeciw. Dlaczego mamy rozmawiać tylko o scenariuszu pt. „Kupujemy mieszkanie od dewelopera”. Pamiętajmy, że na rynku wtórnym dostępne są mieszkania z wielu epok, budowane w różnych modelach. Mamy zrewitalizowane kamienice, bloki z rozmaitych okresów PRL-u, domy szeregowe. Są też mieszkania deweloperskie z lat 2010–2020 – w gruncie rzeczy bardzo podobne do tego, co buduje się dzisiaj. Ten rynek cechuje pewna bezwładność. Rzeczy, które budują się dziś, były projektowane pięć-dziesięć lat temu.

Żadna z nas nie wybrała ostatecznie scenariusza mieszkania od dewelopera. Ula mieszka w domu z ogrodem, a ja połowę roku spędzam na walizkach, a połowę na wyspie na oceanie. Dlaczego o tym wspominam? Bo kiedy ktoś staje przed wyborem miejsca do życia, musi najpierw poznać siebie. Pójście do architekta nic nie da, jeśli nie zrobisz uczciwego spotkania ze sobą i swoją rodziną. Architekt nie jest od wymyślania twojego życia, on ci ufa jak lekarz. Wiele osób ma dziś zaprojektowane mieszkania, które nie są dla nich. Są jakimś wyobrażeniem na ich temat.

Ula: Podam osobisty przykład takiego „stanięcia w prawdzie”. Mój mąż jest wielkim fanem muzyki i sprzętu audio. Fizyka i akustyka sprawiają, że spełnienie naszych oczekiwań w standardowym bloku od dewelopera byłoby niezwykle trudne. Postanowiliśmy wziąć odpowiedzialność za to, że bylibyśmy okropnymi sąsiadami. Dlatego wybraliśmy dom z ogrodem w rodzinnym Radomiu. Zdecydowaliśmy też, że w perspektywie długofalowej chcemy być blisko rodziców. Jasne, brzmi to uprzywilejowanie, ale z drugiej strony – dostępność cenowa domu w Radomiu jest na poziomie dwupokojowego mieszkania w Warszawie.

Wracając do głównego pytania: jakie są cechy tego uśrednionego mieszkania deweloperskiego, które nie zmieniają się od lat?

Ula: Bardzo charakterystyczne jest to, co widzimy na rzutach w kwestii wyposażenia. To zestaw niezwykle standardowy. W salonie zawsze jest czteroosobowy stół, kanapa, telewizor i aneks kuchenny. W mniejszych pokojach: biurko, szafa i łóżko. Rzadko za to pojawia się jakiś mebel na balkonie, sugerujący poranną kawę. Mało kto rysuje rzeczy, z którymi realnie się zmagamy. Gdzie postawię rozłożoną suszarkę z praniem? Gdzie schowam odkurzacz? Gdzie będzie stał wózek dziecięcy? Jeśli mam zwierzęta, gdzie zmieści się kuweta albo legowisko dla psa? Tego na standardowych rzutach nie znajdziemy.

Dominika: Tu jednak trzeba wejść w buty projektanta: dostaje od inwestora założenia i ma obowiązek je zrealizować. Kiedy przyglądałyśmy się ofercie mieszkań deweloperskich dla pary z dzieckiem, która potrzebuje dodatkowego pokoju do pracy, nie było tam wielkiej różnorodności. Kiedyś schematy rodzinnych konfiguracji były prostsze: dwa plus dwa, może trzy, a z tego jedna osoba pracująca. Dzisiaj mamy mnóstwo konfiguracji. Praca zdalna, opieka domowa, szkoła w chmurze, nesting. Na rzutach mieszkań tego nie widać. Standard jest taki: jeśli mieszkanie jest większe, po prostu dostawia się kolejny pokój o podobnych parametrach.

Ważna uwaga: prawdopodobnie nie możemy oczekiwać od dewelopera, że jego masowy produkt odpowie na każdy, nawet najbardziej skomplikowany życiowy scenariusz. Jeśli chcesz mieszkania custom-made, szytego na miarę, to możesz wejść w model kooperatywy mieszkaniowej, gdzie grupa ludzi zatrudnia architekta i buduje budynek idealnie pod siebie. Jeśli kupujesz na rynku pierwotnym, wykorzystaj tzw. okno pogodowe, czyli „zmiany lokatorskie”. Na wczesnym etapie inwestycji możesz dostosować układ ścian do własnych potrzeb. Niestety, przez to, że boimy się kupować „dziurę w ziemi”, wiele osób przegapia ten moment, kupuje gotowe mieszkanie i pierwszą rzeczą, jaką robi, jest wyburzanie dopiero co postawionych ścian i wyrzucanie ich do kontenera na odpady budowlane.

Czy myślenie o tym, że mieszkanie będzie się zmieniać wraz z naszym życiem, nie jest utopią rodem z wizji modernistów? Czy to w ogóle realne?

Dominika: Są skrajne projekty, jak Miastologia w Krakowie, które mocno eksplorowały temat mieszkań modułowych. Pomyślmy o tym szerzej: społecznie zaakceptowaliśmy to, że nie będziemy pracować w jednym miejscu przez całe życie. Zmieniamy zawody co parę lat, zmieniamy szkoły dzieciom, jeśli jest im w nich źle. Zaakceptowaliśmy zmienność w wielu dziedzinach naszego życia, a jednak w kwestii mieszkań trzymamy się kurczowo mitu „domu na zawsze”.

Znamy ludzi, którzy tkwią w przestrzeniach, które im nie służą, a wręcz robią krzywdę. Sama mam doświadczenie wyprowadzania się z super mieszkania tylko dlatego, że miało dla mnie za dużo wspomnień i po prostu przestałam się w nim dobrze czuć.

Ula: Kiedy patrzymy na statystyki, widzimy, że Polacy zaciągają kredyty na dwadzieścia–trzydzieści lat i spłacają je po dwunastu–piętnastu latach. Czy każdy z nas traktuje ten pierwszy zakup jako ostateczny? Czy czasami przeglądamy ogłoszenia, nawet z czystej ciekawości? Jesteśmy w kraju, który ma Ceneo, uwielbiamy porównywać! Gdy wejdziesz na portal z ogłoszeniami dotyczącymi samochodów, możesz tam odfiltrować, czy auto ma tapicerkę z Alcantary, czy nici są jasne, czy ma lampy LED-owe, Isofix, dwa szyberdachy i czy sprzedawca jest vatowcem. A na portalach nieruchomościowych wybierasz między: singiel, para, rodzina z dziećmi. Wpisujesz metraż, budżet i liczbę pokoi. Koniec. Nie ma opcji: „współlokatorzy”, „rodzina patchworkowa” albo „opiekuję się rodzicem”. Zapytałam kiedyś przedstawiciela portalu, czy może mi wyfiltrować mieszkania, które się nie przegrzewają latem. Powiedział, że to niemożliwe. System po prostu nie zbiera i nie udostępnia takich danych.

Z czego to wynika? Z tego, że samochód produkuje się w fabryce, a mieszkanie to produkt zależny od większej liczby zmiennych?

Dominika: Samochody są produkowane seryjnie, wszystkie parametry są określone i jednocześnie można je skonfigurować, kupując nowe auto. Mieszkanie ma szerszą paletę opcji: cechy samego lokalu, lokalizacji, części wspólnych. Nie ma modelu, który pozwala najpierw wybrać konfigurację, a potem kupić. Ale to nie znaczy, że nie ma o czym rozmawiać.
Prowadzimy czasem warsztaty z klientami: dostają kartkę, na której rozrysowane są rzuty różnych mieszkań. Prosimy, by wskazali te „najlepsze”. Pamiętam jedno spotkanie: na sali zapadła cisza, wywiązała się długa dyskusja i w końcu ktoś powiedział: „No dobra, ale to, że dla mnie to mieszkanie jest najlepsze, wcale nie znaczy, że ono jest najlepsze dla tej drugiej osoby!”. To był ich „aha moment”. Zrozumieli, że każdy z nich uważa coś innego za dobry układ dla „rodziny z dzieckiem”. W kolejnych krokach wspólnie szukamy odpowiedzi na pytanie co i dla kogo warto tu zbudować?

Dlatego tak bardzo polecam „jazdę próbną”. Siedzisz z żoną i dziećmi, zastanawiacie się nad nowym miejscem? Znajdźcie na popularnych platformach oferujących noclegi mieszkanie, które jest najbliższe waszemu wyobrażeniu ideału. Marzy wam się dwuskrzydłowa lodówka i otwarta przestrzeń? Wynajmijcie takie mieszkanie w swoim mieście, w niskim sezonie, i wprowadźcie się tam na tydzień. Żyjcie w nim normalnie: róbcie pranie, gotujcie, pracujcie. Często po takim teście okazuje się, że byliśmy zakochani w reklamie, a to mieszkanie kompletnie nie pasuje do naszego stylu życia.

Wy macie swoje własne filtry i testy użyteczności mieszkania?

Ula: Bardzo zwracam uwagę na strefę wejściową. Kiedy widzę rzut mieszkania, w którym otwieram drzwi i od razu wchodzę niemalże do kuchni, to mnie to denerwuje. Nie lubię, gdy kluczyki, zegarek i brudne buty lądują gdzieś w głębi domu.

Dominika: A ja wchodzę do mieszkania z walizką i plecakiem. Żyję w trybie nomadycznym, raczej pomieszkuję tu i tam, rzadko gdzieś mieszkam na stałe. Taki model życia to wyzwanie związane z rutyną uprawiania sportu. Podróżuję z drążkiem do podciągania, więc szukam solidnej futryny drzwiowej. Odkryłam, że łatwiej znaleźć odpowiednią futrynę niż kawałek wolnej podłogi na matę do jogi. Często deweloperzy są krytykowani za długie korytarze, że to sztuczne „pompowanie metrów”. Tymczasem znam ludzi, dla których taki wydłużony korytarz to wybawienie – tam mieści się rower, tam dzieci po deszczu mogą swobodnie zrzucić mokre kurtki. Skutek zmasowanej krytyki był taki, że deweloperzy zaczęli ścinać korytarze do zera i dzisiaj wchodzi się często prosto do salonu. Hejtując pewne rozwiązania w ciemno, generujemy kolejne problemy rynkowe.

Podam ci jeszcze prostszy przykład, idealny dla czytelników „Fathers”. Opiniowałyśmy niedawno rzuty inwestycji mieszkaniowej. Patrzę na pokój dziecięcy i sugeruję: „Przesuńmy te drzwi, żeby rodzic mógł wstawić tam szersze łóżko”. Standardowo rysuje się małe łóżeczko dziecięce i szafę. Ale przecież rodzice chcą mieć możliwość położenia się wieczorem obok dziecka i poczytania mu książki! Szkoda, żeby okazje do budowania relacji ograniczała lokalizacja drzwi.

A dlaczego częściej nie uciekamy od tej sztampy i standaryzacji? Oskar Hansen w swoim domu w Szuminie miał celowo zwężane drzwi do niektórych pomieszczeń, bo jego żona Zofia była drobną osobą i po prostu nie potrzebowała standardowych otworów. Da się omijać te pułapki?

Dominika: Musimy pamiętać o dwóch różnych etapach. Kiedy robisz projekt do pozwolenia na budowę, musi przejść przez strażaka, urzędy i restrykcyjne normy. Nie narysujesz tam drzwi z Szumina, bo nie spełnią przepisów. I dobrze, że to prawo istnieje, bo inaczej popadlibyśmy w groźne skrajności. Swoboda pojawia się na etapie wykończenia. Kiedy urzędy przystawią pieczątki, użytkownicy z architektami wnętrz robią w swoich garderobach wejścia na sześćdziesiąt centymetrów. Wiemy to z wywiadów z projektantami i projektantkami.

Większym problemem wydaje mi się dzisiejsza moda na mieszkania wykończone „pod klucz”. Ludzie nie mają czasu, sama myśl o ekipie remontowej wywołuje ciarki, więc kupują gotowce. Widziałam niedawno takie mieszkanie. Zostało tak drastycznie „przeprojektowane” pod jednorodny, lifestylowy standard z magazynu wnętrzarskiego, że działało wręcz opresyjnie. Nie było tam miejsca na bycie sobą. Gdybyś dołożył tam własną pamiątkę, zaburzyłbyś cały design.

Brakuje mi na rynku złotego środka. Standardu, który będzie solidną, uśrednioną bazą przyjmującą różnych ludzi, z ich unikalnym życiem. Znam stare mieszkanie w Warszawie, w którym po kolei mieszkał mój przyjaciel, potem ja, potem moja siostra, a na końcu syn znajomych. I to mieszkanie za każdym razem niesamowicie – elastycznie – się zmieniało. To jest dla mnie miara dobrego standardu.

Czy to znaczy, że lepsze wzorce mieszkaniowe znajdziemy gdzie indziej? Macie przykłady momentów w historii albo regionów, które wymyśliły to lepiej?

Ula: Mam świetne wspomnienia z Helsinek. Moja przyjaciółka mieszkała tam w budynku zaprojektowanym z myślą o studentach i młodych pracownikach. Wchodziło się do mieszkania współdzielonego: była otwarta strefa z sofą i kuchnią oraz trzy demokratyczne pokoje z dwuosobowymi łóżkami i biurkami, zamykane na klucz. Genialne było to, że w kuchni i w łazience każdy miał zaprojektowaną własną, również zamykaną na klucz przestrzeń na rzeczy. To uczyło wspólnego życia, dawało komfort prywatności i wybór – czy chcę się teraz integrować, czy zamykam się u siebie. Dobre mieszkanie to takie, w którym ktoś poświęcił dużo czasu na zrozumienie potrzeb użytkownika

Czy w takim razie nasze doświadczenie z życia w przeludnionych blokach z PRL-u to dzisiaj balast czy raczej supermoc w adaptacji?

Ula: I jedno, i drugie. Rodzina mojej mamy mieszkała w siedem osób w trzypokojowym mieszkaniu. Prywatna przestrzeń była fanaberią, a mimo to wszyscy nauczyli się funkcjonować ze sobą w dobrych relacjach. Takie doświadczenie uczy adaptacji, zadowolenia z tego, co otrzymaliśmy.

Z drugiej strony, to jest niesamowicie silny nawyk.

Jesteśmy gotowi pędzić w kołowrotku i zaharowywać się, żeby płacić absurdalne kwoty za metr kwadratowy w Warszawie, zamiast zastanowić się, czy mniejszym bólem nie byłaby wyprowadzka do Radomia. Kiedy człowiek wydaje ciężko zarobione pieniądze i widzi, że dostaje produkt, który mu nie służy, rodzi się w nim frustracja. Chciałabym, żebyśmy stając przed wyborem, nie brnęli ślepo w scenariusze, które są najpopularniejsze, ale upewnili się, że będą dla nas dobre. Bo gdy już weźmiesz ten kredyt i otworzysz drzwi do swojego mieszkania, to nie chcesz myśleć: „Nie wierzę, że ja za to płacę”.

Długo było tak, że wszystkie mieszkania, które trafiały na rynek, natychmiast znikały z półek. Czy jak jesteśmy bardzo głodni, a wybór jest ograniczony, to naszym pierwszym impulsem jest analizowanie makroelementów? Ale gdy głód zaspokoimy, zaczynamy weryfikować składy i zastanawiać się, jak ograniczyć cukier w diecie i zacząć jeść więcej białka. Branża spożywcza przeszła tę rewolucję, staliśmy się bardziej świadomymi konsumentami. Liczę, że dokładnie to samo wydarzy się na rynku mieszkaniowym. Im bardziej świadomi będziemy, tym mocniej deweloperzy będą musieli podnieść jakość swojego serwisu. Szansę widzę w modelach językowych, które ułatwią porównywanie wszystkich detali ofert.

Brałem niedawno udział w branżowej konferencji. Występował na niej architekt, który zajmuje się głównie projektowaniem architektury mieszkaniowej. Powiedział, że najlepsze mieszkania, jakie w życiu zaprojektował, stworzył dla publicznego zleceniodawcy, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Zapytałem, czy poza mną kogoś jeszcze na tej sali to niepokoi. Bo przecież 90 procent mieszkań w kraju projektuje się dla prywatnego odbiorcy. Usłyszałem, że to bardzo dobrze, że dla publicznego odbiorcy projektuje się dobre rzeczy. Nie do końca mnie to usatysfakcjonowało. A was?

Ula: Chętnie zacznę od hasła, które często do nas wraca: „Na koniec płaci klient”. Za co właściwie? Płaci za ułamek gruntu, za to, że ktoś mógł to mieszkanie postawić, za materiały, za wykonawców. Płaci też częściowo za etaty i wynagrodzenia wszystkich osób, które po drodze tym procesem zarządzały, projektowały, uzgadniały z miastem, przeprowadziły cały ten proces, żeby klient nie musiał samodzielnie zdobywać pozwolenia na budowę.

Dla mnie ten komponent produktowy – to, że mam na koniec coś, co mogę kupić na rynku – to jest tylko jedna noga. Druga to ogromny komponent usługowy – praca wszystkich osób po drodze. I mnie ta sytuacja z TBS-ami, o której mówisz, też szokuje. Jeżeli to jest usługa, to dobrze by było, żeby była po prostu wysokiej jakości i żeby deweloperzy konkurowali na polu mądrych założeń dla projektu i procesu.

Dominika: Podchodzę do tego z większym chłodem. Fakty są, jakie są. Szkoda energii. Koniec końców mechanizm jest przecież podobny: jako obywatele – z naszych podatków – zatrudniamy ludzi, którzy w naszym imieniu budują TBS-y. I tak samo, komercyjnie, zatrudniamy deweloperów do budowania tych mieszkań. Uważam, że brakuje edukacji, by uświadomić ludziom: to nie jest tak, że ty jesteś tylko klientem – ty jesteś pracodawcą.

Projektanci często patrzą na wycinek rzeczywistości i mówią: „Płaci mi deweloper”. A ja myślę, że płaci nam kupujący mieszkanie!

Ula: Problem w tym, że jesteśmy w systemie, w którym nie jesteśmy nagradzani za działania długofalowe. Podmioty publiczne działają od wyborów do wyborów, a prywatne od spotkania rady nadzorczej do wyników kwartalnych. Z tego rodzi się niezły galimatias. Naszym zadaniem jest szukać tych jaskółek i pokazywać, że się da. Brakuje nam ujęcia dobrych przykładów w ramy narracyjne. Mamy w języku słowo „patodeweloperka”, ale nie mamy pozytywnego odpowiednika. Może „filodeweloperka”? Na szczęście pracujemy z zespołami, które chcą się przesunąć w stronę tego pozytywnego odpowiednika. Myślę, że z czasem będzie ich więcej.

dominikaiula.com –  pracują na styku badań, strategii i projektowania przestrzennego. Najbardziej lubią odpowiadać na pytanie: Co i dla kogo warto tu zbudować? Wspierają inwestorów, architektów i użytkowników w dobrym starcie projektów nieruchomościowych — integrując perspektywy i potrzeby wszystkich stron zanim zapadną decyzje, które trudno jest cofnąć. Łączą strategię i empatię, dane i doświadczenie, ambicje i realny potencjał miejsca — przez systemowe rozpoznanie organizacji i lokalizacji, radykalną etnografię, scenariusze i walidację kierunku strategicznego z grupą docelową Dobierają kuratorsko ekspertów i projektantów, którzy potrafią to wdrożyć.